LEGGE DI SEMPLIFICAZIONE 2025 (L. 2.12.2025, n. 182, art. 44) “CIRCOLAZIONE IMMOBILI DI PROVENIENZA DONATIVA”

È stata approvata in via definitiva la riforma sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa, proposta dal Notariato.

La nuova legge garantisce che chi acquista un immobile ricevuto in donazione dal venditore non potrà più vederselo sottrarre in futuro dagli eredi legittimari.

La norma elimina l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, lasciando però intatta la tutela dei legittimari, che mantengono un diritto di credito verso il donatario per la quota eventualmente lesa. Quindi gli eredi legittimari mantengono comunque il diritto di essere tutelati, ma tale tutela si trasforma in un diritto di credito nei confronti del donatario, senza più possibilità di colpire l’acquirente in buona fede.

L’azione di restituzione, che era prevista dall’art. 563 del Codice Civile, era un’azione rivolta ad attuare la riduzione nell’ipotesi in cui il bene fosse uscito dal patrimonio del donatario e si rivolgeva direttamente contro i terzi cui erano stati alienati gli immobili donati. Il terzo acquirente poteva soltanto scegliere di pagare in denaro l’equivalente del bene che avrebbe dovuto restituire, qualora avesse preferito tale soluzione rispetto alla restituzione in natura del bene stesso.

Oggi, con l’abolizione dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti è stato definitivamente superato l’ostacolo che frenava le vendite e le concessioni di mutui su immobili di provenienza donativa.

Si supera così un’incertezza che ha frenato per anni vendite e mutui su immobili donati, con benefici immediati per cittadini e mercato immobiliare.

Gli effetti della riforma sono immediati e positivi:

• Maggiore sicurezza giuridica per chi compraun immobile proveniente da donazione, eliminando il rischio di future rivendicazioni.
• Più accesso al credito: le banche potranno accettare questi immobili come garanzia ipotecaria senza difficoltà, semplificando la concessione di mutui.
• Benefici per famiglie e giovani coppie, ma anche per imprenditori che necessitano di finanziamenti

La riforma risponde a un’esigenza concreta e diffusa: in Italia si registrano ogni anno oltre 200 mila donazioni immobiliari, come attestano i Dati Statistici Notarili (oltre 221 mila nel 2021, quasi 213 mila nel 2022, 218 mila nel 2024). Numeri che rendono evidente l’impatto sociale ed economico di questa semplificazione.

Con questa legge si supera una lacuna normativa che per anni ha penalizzato il mercato immobiliare e la libertà negoziale dei cittadini, rafforzando al contempo le tutele degli eredi legittimari e la certezza del diritto.

In conclusione, con l’eliminazione dell’azione di restituzione, la riforma garantisce più libertà negoziale e tutele rafforzate e supera un ostacolo che per anni ha penalizzato il mercato immobiliare e limitato la libertà negoziale e, allo stesso tempo, garantisce una tutela equilibrata degli eredi legittimari.