LA NUOVA PRESUNZIONE DI IMPRENDITORIALITA’ NELLE LOCAZIONI BREVI DAL 2026

La disciplina delle locazioni brevi torna al centro dell’attenzione con l’introduzione, tramite il comma 17 dell’art. 1 della Legge n. 199/2025, di una significativa modifica alla soglia che determina la presunzione di imprenditorialità per i soggetti che concedono in locazione breve immobili abitativi.

Con il nuovo intervento normativo, infatti, il numero massimo di appartamenti che una persona fisica può destinare alla locazione breve senza essere considerata imprenditore viene ridotto da 4 a 2 unità, dimezzando la precedente soglia prevista dal comma 595 dell’art. 1 della Legge n. 178/2020.

Dal 2026 cambia tutto: la nuova soglia delle 2 unità

Secondo la normativa vigente fino al 31 dicembre 2025, la presunzione assoluta di imprenditorialità scatta quando una persona fisica concede in locazione breve almeno 5 appartamenti nello stesso periodo d’imposta.

Dal 1° gennaio 2026, invece, tale presunzione si applicherà già al superamento delle 2 unità immobiliari.

Confronto sintetico tra vecchia e nuova disciplina

Cosa comporta la nuova disciplina

Dal 1° gennaio 2026:

1. Il regime fiscale delle locazioni brevi (art. 4, D.L. 50/2017) potrà essere applicato solo per un massimo di 2 unità immobiliari concesse in locazione breve da una persona fisica nello stesso periodo d’imposta.
2. Il superamento della soglia comporterà l’automatica qualificazione dell’attività come attività d’impresa ai sensi dell’art. 2082 c.c. e dell’art. 55 TUIR, con tutti gli adempimenti conseguenti (presentare, al competente ufficio del Registro delle imprese, la comunicazione unica d’impresa contenente i modelli per l’iscrizione al Registro Imprese, l’apertura della partita IVA, gli eventuali modelli INPS e INAIL, nonché la SCIA – scelta del regime contabile).

Nessun regime transitorio: effetti sui contratti a cavallo tra 2025 e 2026

L’assenza di norme transitorie rende particolarmente delicata la gestione dei contratti stipulati nel 2025 ma con durata che sconfina nel 2026.

Esempio pratico

Si consideri un proprietario di 3 appartamenti situati in una località turistica. Nel dicembre 2025 egli stipula 3 contratti di locazione breve (durata inferiore a 30 giorni), tutti con scadenza a gennaio 2026.

• Per il 2025, i canoni maturati rientrano nei redditi fondiari (art. 26 TUIR).
• Dal 2026, per gli stessi immobili e contratti, il soggetto diventa imprenditore, in quanto supera la soglia delle 2 unità.

Schema riepilogativo

Durata contratto: 10.12.2025 – 09.01.2026

Ulteriori criticità operative

La situazione si complica ulteriormente quando intervengono variabili quali:

• Incasso anticipato dei canoni di locazione
• Presenza di sublocatori o comodatari

1. Incasso anticipato dei canoni

Nel caso di incasso anticipato:

• nel 2025 si genera reddito fondiario per la quota di canone maturata;
• ma nel 2026 non si verifica il presupposto dell’incasso, necessario per determinare:
  • reddito d’impresa in regime forfettario;
  • reddito d’impresa in contabilità semplificata.

Il contribuente potrebbe quindi trovarsi nella situazione paradossale di risultare imprenditore senza aver percepito alcun canone nel 2026.

2. Sublocatori e comodatari

Per sublocatori e comodatari, che tassano i redditi secondo il principio di cassa, l’anticipazione dei canoni comporta che:

• l’intero canone rileva come reddito diverso nel 2025;
• nel 2026 non si genera alcun reddito d’impresa, pur potendo scattare la presunzione.

Conclusioni

La riduzione della soglia e l’assenza di un regime transitorio rischiano di creare importanti difficoltà operative per i proprietari (o sublocatori/comodatari) che gestiscono contratti di locazione breve a cavallo tra il 2025 e il 2026.

La nuova disciplina determina:

• un restringimento significativo dell’ambito delle locazioni brevi;
• l’aumento dei casi in cui l’attività viene qualificata come impresa;
• potenziali asimmetrie fiscali dovute a modalità di incasso e natura del soggetto locatore.

In un quadro così complesso, sarà essenziale prestare estrema attenzione alla pianificazione delle locazioni e alla gestione dei contratti, per evitare ricadute fiscali inattese.