ASSEGNAZIONE AGEVOLATA AI SOCI 2026: UN’OPPORTUNITA’ STRATEGICA PER IL PASSAGGIO GENERAZIONALE

La riapertura dell’agevolazione per l’assegnazione (o cessione) agevolata ai soci, prevista dalla Legge di Bilancio 2026, offre una concreta occasione per le società immobiliari a carattere familiare che intendono riorganizzare il proprio patrimonio. La possibilità di trasferire ai soci, entro il 30 settembre 2026, gli immobili non strumentali applicando una imposta sostitutiva in luogo della tassazione ordinaria consente infatti di affrontare con un costo fiscale ridotto sia l’uscita dalla società sia la pianificazione del passaggio generazionale.

Tuttavia, accanto ai vantaggi, l’operazione presenta anche elementi tecnici che richiedono un’analisi approfondita.

Perché l’agevolazione è rilevante per le società immobiliari familiari

Negli anni passati molte società immobiliari sono state costituite per ragioni di protezione patrimoniale o di pianificazione fiscale. Oggi, in molti casi, queste strutture risultano superate:

• costi amministrativi elevati,
• processi decisionali complessi,
• inefficienze fiscali,
• compagini sociali composte da più rami familiari con interessi divergenti.

La liquidazione ordinaria della società, inoltre, è spesso poco conveniente a causa della doppia imposizione: prima sulle plusvalenze in capo alla società, poi sulla distribuzione ai soci.

L’assegnazione agevolata consente invece di trasferire direttamente gli immobili ai soci pagando un’imposta sostitutiva tendenzialmente inferiore al carico complessivo di una liquidazione totale.

Per molte famiglie ciò rappresenta una leva strategica per:

• separare patrimonio immobiliare e partecipazioni societarie,
• semplificare la futura successione,
• prevenire conflitti tra eredi,
• distribuire in vita il patrimonio in modo più equilibrato.

Un ulteriore vantaggio è la possibilità di cristallizzare le plusvalenze: il valore di assegnazione diventa il nuovo costo fiscalmente riconosciuto, rendendo più neutrale un’eventuale futura vendita da parte dei soci.

Le criticità da considerare

Oltre ai benefici, l’operazione presenta una serie di aspetti delicati che richiedono un’analisi preventiva accurata.

1. Determinazione del valore normale dei beni

È uno degli elementi più sensibili.

Valori eccessivamente bassi possono essere contestati dall’Amministrazione finanziaria, con rischio di accertamenti, recuperi d’imposta e sanzioni.

Per patrimoni rilevanti è consigliabile:

• ricorrere a perizie indipendenti,
• documentare i criteri di valutazione,
• predisporre un dossier probatorio solido.

2. Presenza di finanziamenti soci o debiti verso soci

L’assegnazione può generare effetti fiscali inattesi o squilibri patrimoniali, soprattutto nelle società dove negli anni si sono stratificati rapporti finanziari complessi.

3. Situazione fiscale della società

Prima di procedere occorre verificare con attenzione:

• perdite fiscali pregresse,
• riserve in sospensione d’imposta,
• eventuali rivalutazioni immobiliari effettuate in passato.

L’uso dell’agevolazione potrebbe comportare la perdita di benefici futuri o generare imponibili non immediatamente evidenti.

4. Immobili con interventi edilizi agevolati

È necessario valutare:

• il trasferimento delle detrazioni,
• la continuità dei requisiti previsti dai bonus edilizi,
• eventuali vincoli in caso di assegnazione.

Una scelta che richiede pianificazione

La riapertura dei termini offre un’opportunità concreta per ripensare l’utilità delle società immobiliari familiari e, se necessario, per scioglierle in modo fiscalmente efficiente.
Se correttamente pianificata, l’assegnazione può rappresentare:

• una leva di risparmio fiscale,
• uno strumento di semplificazione patrimoniale,
• un passaggio fondamentale nella gestione del ricambio generazionale.

In molti casi, i numeri evidenziano un risparmio significativo sul fronte societario, mentre il vantaggio per il socio si realizza soprattutto in occasione di una futura vendita, grazie al nuovo valore fiscalmente riconosciuto.

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